Ausstattung

Bei dem nachfolgend beschriebenen Modernisierungsobjekt handelt es sich um drei historische Stadthäuser aus dem 16. Jahrhundert mit drei Vorderhäusern und einem Hintergebäude. Das Objekt befindet sich in einem geschützten Baubereich, so dass einzelne Baumaßnahmen mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden müssen. Die anstehende Sanierung umfasst eine Überarbeitung und Neugestaltung der Wohnungen des 1. - 3. Obergeschosses, sowie einen neuen Auf- und Ausbau des gesamten Dachgeschosses der Vordergebäude.

Die Sanierung, insbesondere der Fassaden erfolgt in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass es sich bei diesem Objekt nach den umfangreichen Sanierungsmaßnahmen nicht um einen Neubau handeln wird.

Änderungen an der Entwurfs- und Ausführungskonzeption, die aufgrund von Auflagen der Denkmalschutzbehörde oder andere beteiligter Ämter oder ingenieurtechnischer Anforderungen notwendig werden, bleiben ausdrücklich vorbehalten. Die Anforderungen an den Wärmeschutz sowie des konstruktiven Brandschutzes werden unter Berücksichtigung der zulässigen Abweichungen für die Altbausanierung, insbesondere bei bestehendem Denkmalschutz, eingehalten. Die neuen Ausführungen berücksichtigen soweit möglich die einschlägigen ÖNorm-Vorschriften in der zum Zeitpunkt der Ausführung geltenden Fassung und erfolgen nach den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik inkl. der erforderlichen Brandschutzmaßnahmen. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Schall- und Wärmeschutz aufgrund der historischen Bauweise nicht den bei Neubauten geforderten Bedingungen entsprechen kann. Dies gilt auch für den Feuchtigkeitsschutz von Bestandskellern.

Änderungen gegenüber den in der Baubeschreibung beschriebenen Materialien oder Leistungen, soweit sie aus technischen und denkmalpflegerischen Gründen zweckmäßig oder erforderlich sind, bleiben vorbehalten. Von der Planung abweichende Grundrissabweichungen bleiben vorbehalten, sobald sie aus technischen Gründen erforderlich werden (Statiker, HSLE-Planung, Bauphysiker usw.). Bei den Arbeiten im Altbaubereich ist zu berücksichtigen, dass bei Wänden, Decken und Böden altbautypische Unebenheiten betreffend Bestandsuntergründe bestehen können. Derartige Unebenheiten wie z. B. ungerade Wände und geneigte Böden und ungerade Decken stellen keinen Baumangel dar.

Die J. R. Schmatz GmbH Bauplanungsgesellschaft realisiert für die Joh. Poindecker Handelsgesellschaft m. b. H., Unterer Stadtplatz 16, 4780 Schärding, den Umbau der Häuser Unterer Stadtplatz 15, 16, 17 in Schärding.

Im Zuge der Umbauarbeiten entstehen durch Zusammenlegung der verschiedenen Räumlichkeiten neue Grundrisse für die Wohnungen im 1. und 2. OG. Im 3. OG werden die Wohnungen mit dem Dachgeschoß mittels innenliegenden Treppen verbunden, so dass insgesamt 4 Maisonettewohnungen entstehen. Das bestehende Stiegenhaus im Haus Nr. 15 wird instand gesetzt. Das Hauptstiegenhaus wird neu erstellt und erhält einen Aufzug zur Personenbeförderung. Das Stiegenhaus im Haus Nr. 17 wird ab dem 1. OG stillgelegt. Die im Dachgeschoss befindlichen Wohnungen erhalten neue begehbare Dachterrassen. Die Flächen im EG sollen auch künftig als Gewerbefläche genutzt werden. Im Zuge der Instandsetzung- und Restaurierungsarbeiten wird die Straßenfassade als Stuckfassade in historischer Art und in konventionell handwerklicher Ausführung erneuert. Im Kellergeschoss des Gebäudes entstehen die Übergabestationen der Energieversorger und die neue kombinierte Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung.

Fundamente

Die vorhandenen Fundamente der Stadthäuser werden durch die Baumaßnahme nicht berührt. Die Fundamente für die neu zu errichtenden Balkone werden in Beton B 25 hergestellt und frostfrei gegründet.

Tragstruktur

Alle Dach- und Deckenlasten werden über die vorhandenen Außen- und Innenwände aus Ziegelmauerwerk abgetragen. Ausbesserungsarbeiten an vorhandenen Ziegelwänden sowie das Verschließen von Durchbrüchen werden mit Mauerziegeln und Zementmörtel durchgeführt. In einigen Bereichen werden aufgrund von Grundrissänderungen (Versetzen von Wänden und Zimmertüren, Badeinbau etc.) neue Stahlbeton- bzw. Ziegelwände sowie erforderliche Säulen eingebaut.

Fassaden

Die Straßenfassade soll wieder in Anlehnung an die historische Form entstehen. Es ist vorgesehen, eine konzeptionelle Rekonstruktion der Fassade in traditioneller Ausführung zu erstellen. Hierbei werden die alten Fassadenelemente, wie Gesims- und Geschossbänder etc. in ihren Dimensionen und Anordnungen hergestellt. Sämtliche Außenfensterbänke und Brüstungen werden mit Blechabdeckungen aus Titan-Zinkbleck mit U-Aufkantung in der Laibung versehen. Die alte Putzfassade wird den denkmalpflegerischen Auflagen entsprechend nach Durchführung aller Arbeiten instand gesetzt bzw. neu mit einem mehrlagigen Kalkzementputz versehen und anschließend neu gestrichen. An den Fenstern werden umlaufend glatt geputzte Faschen mit umlaufendem Kellenputzschnitt angeordnet und mit Motiven versehen. Sämtliche Flächen erhalten als Schlussbeschichtung einen feinkörnigen eingefärbten Reibeputz sowie eine Silikatfarbe als Schlussbeschichtung. Der Farbton wird mit der Denkmalbehörde abgestimmt.

Mauerwerk und Putz

Alte Wände und Putzflächen werden entsprechend den neuen Grundrissen verändert, Öffnungen hergestellt oder alte Öffnungen vermauert. Die Flächen werden anschließend putzmäßig mit Kalkmörtelputz sauber und übergangslos beigeputzt. Abrissflächen an ehemaligen Wandeinbindungen werden großflächig neu verputzt. Die Brand- und Giebelwände erhalten zur Stabilisierung einen Ringanker, entsprechend der Statik. Die neuen Außenwände ab dem 3. OG werden aus Wärmedämmziegeln hergestellt.

Decken EG - 3. OG

Die Decken werden in den kritischen Bereichen überprüft und falls erforderlich entsprechend den Empfehlungen des Holzschutzgutachters instand gesetzt bzw. erneuert. Die alten Dielen werden entfernt. Soweit notwendig werden die Balken saniert, angelascht oder wenn nötig ganz ersetzt.

Decke über 3. OG

Anstelle der alten Holzbalkendecke wird über dem 3. OG und in einem Teilbereich über dem 2. OG eine neue Stahlbetondecke entsprechend statischem Nachweis eingebaut. Soweit Massivdecken vorhanden sind, bleiben diese als Bestand erhalten.

Dachstuhl

Die Vordergebäude erhalten nach Abriss des alten Dachstuhls drei komplett neu erstellte Dächer in zimmermannsmäßiger Ausführung, unter Hinzunahme von Stahlprofilen. Die 3 Vordergebäude erhalten wieder die historische Form der Grabendächer mit Walmdachflächen zur Straße und zum Innenhof hin. Zu den Grabenrinnen hin werden Dachterrassen und Loggien in die Steildächer eingebaut. Sämtliche Holz- und Stahlprofile des Abbundes werden feuerhemmend nach Herstellervorschrift beplankt. Die Steildachflächen erhalten eine Dämmung lt. Energieausweis.

Dachhaut, Dachentwässerung

Die Dachziegel sind im Format und in der Farbe dem originalen Dachziegel anzugleichen und mit dem Denkmalamt abzustimmen. Die innere Dachbekleidung wird im Mansardenbereich mit Gipskartonplatten einschließlich Dampfsperre ausgeführt. Die Dachfenster und Schornsteine werden mit Titanzinkblech an die Dachdeckung eingebunden. Sämtliche Spenglerarbeiten werden in Titanzinkblech ausgeführt.

Balkone

Hofseitig erhalten die Wohnungen im 1. und 2. OG Balkone in Stahlausführung. Diese werden als nach Statik gefertigte Konstruktionen mit Stahlgeländer im Innenhof abgestützt bzw. an der Fassade befestigt. Als Bodenbelag werden engmaschige Gitterroste verlegt.

Fenster

Alle vorhandenen Fenster werden ausgebaut und als Thermofenster in Abstimmung mit dem Denkmalamt in Holz, Kunststoff oder Aluminium neu eingebaut. Die Isolierverglasung entspricht der gültigen Wärmeschutzverordnung. Die Gliederung der Flügel und Proportionierung der Rahmenprofile werden den Originalfenstern nachempfunden. Der Farbton wird mit dem Denkmalamt abgestimmt. Die zweiflügeligen Fenster und Fenstertüren erhalten einen Dreh- und einen Dreh-Kippflügel. Die Terrassenfenstertüren im Dachgeschoß werden als Schiebeelement ausgebildet.

Hauptstiegenhaus

Die Treppen werden entsprechend den statischen Erfordernissen in Stahlbeton ausgeführt. Die Tritt- und Setzstufen sowie die Podeste erhalten einen Naturstein- oder Feinsteinzeugbelag gemäß den Bodenbelägen im Stiegenhaus. Für die Treppenanlage ist ein Geländer und ein zweiter Handlauf an der Wandseite aus Edelstahl vorgesehen.

Aufzugsanlage

Im Haus Nr. 16 wird ein neuer innenliegender Aufzug mit 6 Haltestellen vom EG bis zum 3. OG erstellt. Der Aufzug wird behindertengerecht ausgeführt.

Flachdächer

Flachdächer und Dachterrassen werden als Flachdach auf einer Stahlbetondecke, gemäß den statischen Anforderungen ausgeführt. Die Wärmedämmung wird gemäß dem Wärmeschutz nach ÖNorm und dem Energieausweis hergestellt. Die Dachabdichtung erfolgt als Bitumen- oder Foliendach.

Trennwände

Großteile der Trennwände sind als Bestandswände bereits vorhanden. Die zusätzlich erforderlichen Trennwände werden in Ziegelmauerwerk oder in Leichtbauweise (GKF-Metallständerwände), d = 10-15 cm stark, doppelt beplankt, eingebaut. Trennwände und Türen der Abstellräume werden als Metallkonstruktion ausgeführt.

Innenputz

Der vorhandene Innenputz wird überprüft und, wo erforderlich, entfernt, ausgebessert und ein neuer Putz aufgebracht. Sind weite Teile des Putzes lose, werden diese komplett entfernt und mit neuem Putz versehen. Neue Wände und Stützen aus Ziegel bzw. Stahlbeton werden mit einem mineralischen Putz versehen. Naßräume, z. B. Bäder, WC’s etc. erhalten einen Kalk-Zement-Putz.

Malerarbeiten

Alle alten Wände und Decken werden für den Neuanstrich vorbereitet und gespachtelt. Sämtliche Innenwände aus verputztem Ziegel bzw. Stahlbeton und Gipskarton erhalten einen mineralischen Anstrich oder Dispersionsanstrich. Sämtliche Stahlbetondecken bzw. Gipskartondecken ab dem 1. Obergeschoss werden vollflächig gespachtelt und erhalten einen Anstrich. Dachschrägen im Dachgeschoss werden mit einer Gipskartondecke, entsprechend den brandschutztechnischen Vorgaben, verkleidet. Diese werden gespachtelt und mit einem mineralischen Anstrich oder Dispersionsanstrich gestrichen.

Bodenbeläge

Geänderte Fußbodenaufbauten, welche die bestehenden Aufbauten ersetzen, werden in bewährter Trockenbauweise oder als Systemaufbau eingebaut. Hierbei wird besonders auf die Verträglichkeit mit den bestehenden Aufbauten geachtet.

Oberböden Zimmer

Im Bereich der Wohnräume und Flure wird nach Sanierung der Deckenbalken in allen Räumen ein neuer Unterboden aufgebracht. Auf diesem wird im Anschluss ein neuer Holzboden verlegt. Boden Bäder und Küchen: Im Bereich der Balken wird der Unterboden zwischengeschalt, hierauf wird ein Trittschall und ein neuer Estrich, mit anschließender Fliesung, aufgebracht. In den Bädern erhält der Fußboden einen zusätzlichen Feuchteschutz. Der Eingangsbereich, das Stiegenhaus und die Flure erhalten Beläge aus Feinsteinzeug. Vorgesehenes Material: Produkt FMG Rocce Beige Natural, Format 30 x 60 cm, Trittsicherheits-Bewertungsgruppe R10. Technik-, Neben- und Abstellräume erhalten einen Feinsteinzeugbelag. Wohn- und Schlafräume erhalten einen Fertigparkett einschl. der Sockelleisten. Für die Diele und die Küche kann wahlweise ein Fliesenbelag verlegt werden. Für den Bodenbelag ist ein Materialpreis von 40,00 €/m² zzgl. MwSt. angesetzt. Sämtliche Bäder und WC´s erhalten Fliesenbeläge an Böden und Wänden. Die Wandfliesen werden bis zu einer Höhe von 1,20 m, im Duschbereich bis ca. 2,00 m, ausgeführt. Vorgesehenes Material Frei wählbar. Materialpreis 40,00 €/qm netto.

Innentreppen

Die im 3. OG bzw. DG entstehenden Maisonettewohnungen erhalten Holztreppen, mit Tritt- und Setzstufen.

Türanlagen

Die bestehenden Türanlagen werden soweit möglich erhalten und tischlermäßig sowie malermäßig aufgearbeitet, ggfs. in Teilen komplett ausgetauscht. Die Verglasung der Haustüren erfolgt mit Verbundsicherheitsglas. Diese werden mit einem Sicherheitsschloss versehen. Der straßenseitige Stiegenhauszugang wird darüber hinaus mit einem elektrischen Türöffner und einem mechanischem Türschließer ausgestattet.

Innentüren

Die Innentüren im Altbestand werden, sowie sei erhalten bleiben, komplett überarbeitet und neu gestrichen. Die neuen Innentüren bestehen aus Metall-Blockzargen und Türblatt. Türblätter werden flächenbündig mit verdeckt liegenden Türbändern und mit glatter Oberfläche ausgeführt. Vorgesehenes Material: DANA, Typ Motiv 389, Farbe weiß matt Als Drückergarnituren werden Drücker und Rosetten aus Alu-Natur verwendet. Vorgesehenes Material: DANA, Typ Stockholm, Oberfläche Alu-Natur. Für die Türdrücker ist ein Materialpreis von 53,00 €/Paar zzgl. MwSt. (Bruttopreisliste) angesetzt.

Wohnungseingangstüren

Die Wohnungseingangstüren erhalten glatte Türblätter und werden zusätzlich als Rauchschutztüren, mit höherem Schallschutz, gemäß ÖNorm, und außenseitigem Türknopf ausgeführt.

Schließanlage

Für das Gebäude ist eine Schließanlage vorgesehen. Jedes Top erhält drei Schlüssel, welche jeweils die Haupteingangstüre, den jeweiligen Abstellraum, den Briefkasten und die Wohnungseingangstüre sperren.

Zugangsausstattung

Im Haupteingangsbereich wird eine Briefkastenanlage angebracht. In den Hauszugangstüren werden beleuchtete Klingeltableaus mit Gegensprechanlage installiert.

Hofanlage

Der Innenhof wird neu angelegt. Auf der Freifläche werden gemäß Plan die Flächen begrünt; vorhandener Baumbestand bleibt erhalten. Weiterhin wird ein gepflasterter Zugangsbereich angelegt. Mülltonnen / Fahrradabstellplätze: Im Zuge der Sanierung wird für die Häuser ein Platz für die Mülltonnen im EG von Haus Nr. 16 geschaffen.

Anlagenbeschreibung HLS:

Heizungstechnik

Zur Beheizung der Stadthäuser wird eine Gasbrennwerttechnik eingesetzt und mittels Fußbodenheizung an die Räume abgegeben. Jede Wohneinheit wird mit einem oder zwei Fußbodenheizungsverteiler und integriertem Wärmemengenzähler( zur Abrechnung) ausgerüstet. Alle beheizten Räume sind mit einem Raumthermostat ausgestattet. Die eventuell beheizten Kellerräume und das Treppenhaus erhalten fertig lackierte Niedertemperaturheizkörper mit Thermostatventilen (Behördenmodell). Die eventuell erforderlichen Heizkörper (für Restwärmebedarf)in den Wohnungen sowie die Heizkörper im Treppenhaus und in den Hobbyräumen werden an das System der Fußbodenheizung angeschlossen. Für die Hauptbäder ist ein auch ein Handtuchtrockner angedacht

Sanitärtechnik

Die Warmwasserbereitung erfolgt dezentral in Wohnungswasserverteilschränken. Das Kaltwasser wird zentral verteilt und zu den Wohneinheiten geführt. Für die Bemusterung stehen moderne Sanitäreinrichtungen des namhaften Herstellers Laufen zur Verfügung. Die Duschwannen der Fa. Kaldewei sind Bodengleich und aus Stahl, Waschtische und WC´s (Wandtiefspülklosetts mit Unterputz-Spülkasten und wassersparender Stop-Taste) aus Porzellan, Badewannen-, Brause- und Waschtischbatterien, Fabriakt hansgrohe in verchromter Ausführung. Sämtliche Grundleitungen (Guß- bzw. KGRohre), Abflussleitungen aus SML-Rohr bzw. Kunststoffrohren sowie Warm- und Kaltwasserleitungen aus Edelstahl bzw. Mehrschichtverbundrohr werden nach Norm ausgeführt. Für die Messung der Warm- und Kaltwasserverbräuche werden Passstücke für die Montage von Wasserzählern in den Wohnungen unter Putz, im Kellerbereich auf Putz installiert. Jede Küche erhält Anschlüsse für Abwasser, Kalt- und Warmwasser. Die Terrassen erhalten eventuell, jeweils einen selbstentleerenden frostsicheren Außenwasseranschluss.

Lüftungstechnik

Innenliegende Bäder und WCs ohne Fenster erhalten eine mechanische Abluftanlage. Eine kontrollierte Wohnraumlüftung wird nicht vorgesehen. Die Käufer werden auf die Notwendigkeit der benutzerunterstützten Fensterlüftung hingewiesen.

Beschreibung Wohnung Elektroinstallation:

1. Anspeisleitungen einer Wohnung:

• 1 x Rohr Ø 50 Anspeisung Niederspannung 230/400 V
• 1 x Rohr Ø 32 Leerverrohrung vom Steigschacht zum Verteiler
• 1 x Rohr Ø 25 TV
• 1 x Rohr Ø 25 Sprechanlage 1-fach
• 1 x Rohr Ø 25 Telefon/Internetanschluss

2. Elektroinstallation wird wie folgt ausgeführt:

Küche:

• 6 Steckdosen
• 1 Wand- und 1 Deckenauslass
• Anschlüsse für Geschirrspüler/E-Herd und
• Kühlschrank

Kinder-Schlafzimmer: 4 Steckdosen

• 1 Leerdose für Telefon (EDV)
• 1 Deckenlichtauslass

Wohnzimmer:

• 8 Steckdosen
• 1 TV-Anschluss
• 1 Leerdose für Telefon (EDV)
• 2 Deckenlichtauslässe
• 1 Anschluss Raumthermostat
• Optional wenn vorhanden:
  1 Stk. AUF/ZU-Taster für Beschattung bzw. Elektrodachfenster
• Vorraum: 1 Steckdose
• 1 Bewegungsmelder
• 1 Deckenlichtauslass
• 1 Telefon (Hauptdose)

WC:

• 1 Deckenlichtauslass

Bad:

• 1 Steckdose
• 1 Wand- u. Deckenlichtauslass
• 1 Anschluss für Waschmaschine/Wäschetrockner
• 1 Anschluss für Handtuchtrockner

Balkon/Terrasse:

• 1 Wandlichtauslass
• 1 Steckdose

Abstellraum:

• 1 Deckenlichtauslass
• 1 Steckdose
• 1 Anschluss für Heizung-Subzentrale

3. Verteiler:

Der UP-Wohnungsverteiler (3-reihig) wird im Vorraum installiert, enthalten sind:

• 1 Stk. Fehlerstrom-Schutzschalter 4/40A, 30mA, G
• 5 Stk. Leitungsschutzschalter B16A
• 6 Stk. Leitungsschutzschalter B13A

Betriebsfertig montiert und angeschlossen, samt allen Klein-, Befestigungs-, Verdrahtungs- und Beschriftungsmaterialen! Für jeden Lichtauslass sind Aus/Wechselschalter eingerechnet.

4. Bauteile Elektrotechnik:

Schaltermaterial: Busch und Jäger, Reflex-SI 214, reinweiß:

Sonderwünsche sind möglich, können aber nur berücksichtigt werden, sofern der Bautenstand dies erlaubt und die Bauausführung zeitlich und technisch dadurch nicht beeinträchtigt wird. Sonderwünsche können insbesondere dann keine Berück-sichtigung finden, wenn sie einen unverhältnismäßig hohen Aufwand erfordern oder den Baufortschritt verzögern oder aber einen Eingriff in das Sondereigentum eines Miterwerbers bzw. in das Gemeinschaftseigentum bedeuten würden. Sollte hierfür eine behördliche Genehmigung nötig sein, sind die Kosten vom jeweiligen Käufer zu tragen. In Bezug auf das äußere Erscheinungsbild muss die Behörde diesen Wünschen vorab schriftlich zugestimmt haben.

Die Sonderwünsche sind direkt bei den ausführenden Firmen in Auftrag zu geben, müssen jedoch vor Beauftragung durch den Architekten genehmigt werden. Mehr- oder Minderkosten, die durch Sonderwünsche entstehen, sind ebenfalls direkt mit der ausführenden Firma abzurechnen.

Grundlage der Ausführungen ist die Baubeschreibung und die Darstellung in den Plänen. Die in den Plänen vorgenommene zeichnerische Möblierung stellt lediglich einen Vorschlag dar, ist jedoch nicht Leistungsbestandteil. Veränderungen aufgrund behördlicher Auflagen sind zu tolerieren. Die vorstehende Baubeschreibung entspricht den zur Zeit der Erstellung geltenden Bauvorschriften. Die Baubeschreibung und alle Zeichnungen gelten vorbehaltlich aller Genehmigungen und Auflagen der zuständigen Behörden, dem Denkmalschutz sowie den Versorgungsbetrieben.

Abweichungen und Änderungen, die zum Erhalt von Genehmigungen, zur Erfüllung von Auflagen oder aus der Planung für die Versorgung mit Wasser, Strom, Wärme, Telefon, Abwasserbeseitigung u.ä. erforderlich oder für die Belange des gesamten Bauvorhabens zweckmäßig sind, bleiben vorbehalten.

Alle angegebenen Flächen sind unverbindliche Richtmaße. Für die Flächen und Maße ist jegliche Haftung ausgeschlossen. Die Darstellung in den Plänen eignet sich nicht für das Entnehmen von Maßen. Sollten exakte Maße zum Bestellen von Einbaumöbeln benötigt werden, so sind diese Maße vor Ort zu nehmen.

Der Austausch von Baumaterialien durch Gleichwertiges bleibt, soweit er sich technisch bzw. wirtschaftlich als zweckmäßig oder notwendig erweist und für den Käufer zumutbar ist, vorbehalten.